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もう失敗したくない!資産形成や節税など「投資目的」に合わせた不動産投資法

  • 不動産投資
  • 2015.11.16
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利回りだけが判断基準!?投資目的の種類と見るべきポイント

誰もが不動産投資をする上で失敗したくないと思う事だろう。

そのためには物件を購入する時点で「投資目的」を明確にする必要がある。つまり、「何のために不動産投資をするのか」という事だ。

資産形成や節税など目的を定めないで不動産に投資をすれば失敗する確率が高くなってしまうので注意したい。では投資目的に合わせた不動産投資には、どのような方法があるのか詳しく説明しよう。

「不動産の評価額」高い方がいい?低い方がいい?

【資産形成】レバレッジを効かせ資産を増やしたい


投資した不動産を賃貸にすることで定期的に得られる家賃収入(インカムゲイン)が目的で不動産投資をする方が大半だろう。その目的で次から次へと不動産投資による資産形成をするのであれば、取得した不動産を担保にローンを組む事になる。だからこそ、金融機関からの評価額が高い物件かつ、収益性(実質利回り)が高くキャッシュフローが良い物件に投資するべきだろう。ここで注意しておきたい事は以下の2点だろう。

 

1.日本の土地・建物の評価割合は「土地8:建物2」となる

2.土地は「路線価格」、建物は「固定資産税評価額」が基準となる

 

資産形成という目的のための不動産投資を目指すなら、土地が資産として残る「一棟物件」が高い評価を得やすいと言える事がわかる。

 

【節税】相続・贈与税等の税金を抑えたい


少子高齢化が進み何かと今話題になっている相続問題だが、相続対策の方法として不動産投資が注目されている。

 

例えば、相続する現金が5000万円あるとした場合、そのまま相続すると5000万円に相続税が課税される。それを相続税対策として不動産を活用すると以下のようなメリットがあるのだ。

土地建物合わせての販売価格が5000万円でかつ、評価額が低い不動産(例:評価額3500万円)に投資をすると課税されるのは3500万円になる。

 



評価額が低い不動産を見極めるポイントは先述した1.と2.を含めていくつかある。


仮に、価値が低い土地に立派な建物が建ってる不動産に投資をする事でも結果的に節税になるだろう。また、都心部と比べて比較的「路線価格」が安いエリアを狙って投資する方法も有効だ。相続後に不動産を売却しお金に戻すという時も市場価格などに注意してタイミングを見極める必要があるだろう。



次に贈与税の場合はどうだろうか。その課税制度は二種類ある。

 

一つは「通常贈与制度」で親から子に対する贈与となる。もう一つが「相続時精算課税制度」で、まず贈与時にそ贈与税を納め、相続時に合わせて精算する方法である。ただ、法人が個人へ財産を贈与した場合、個人に対して贈与税ではなく「所得税」が課税されるという点には注意するべきだろう。